После прочтения всего, что написано в данной статье, совет может быть только один: если не хотите (с высокой долей вероятности) быть обманутыми — не участвуйте в долевом строительстве на территории России и Тульской области. Особенно в условиях кризисаФинансовый кризис, срикошетив об Россию, уже пробным своим шаром много чего здесь натворил. Весьма чувствительная к быстрым кредитам строительная отрасль просела и начала сыпаться. Есть от чего, ведь банки требуют от девелоперов немедленного расчета по обязательствам. А те, в благополучные времена накопив миллионные кредитные задолженности за счет строительства, опережающего продажи, теперь не могут платить вовсе. Один из главных игроков этой сферы группа компаний «ПИК», к примеру, только за первое полугодие 2008 года набрала краткосрочной задолженности на 48,4 млрд руб. Да что там «ПИК», если по итогам прошлого года задолженность перед кредиторами самой удачливой на столичном рынке жилья компании «Интеко» составляет 34 млрд руб. 

По мнению аналитика «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам» Сергея Фролова, «уже во второй половине минувшего года замораживание строек в связи с дефицитом финансирования начало приобретать массовый характер. Учитывая, что 2/3 строящегося в стране жилья обеспечивается за счет вложений индивидуальных покупателей, именно граждане станут главными жертвами кризиса в этой индустрии. В результате в России сформируется новый класс обманутых соинвесторов жилищного строительства». 

Власть, безусловно, ощущает, что ступор в этом вопросе приведет к резкому росту протестного электората. Это видно по той суете, которая начинается вокруг обманутых дольщиков. На официальном сайте партии власти появилась такая запись: «По инициативе партии «Единая Россия» был создан Экспертный совет, призванный оказывать всестороннее содействие соинвесторам проблемного жилья. Он объединил для совместной работы три группы специалистов: Комитет обманутых соинвесторов, Чрезвычайный комитет по защите прав долевого строительства и «Ассоциацию помощи пострадавшим соинвесторам долевого строительства». 

«Тенденция к образованию новой волны обманутых соинвесторов строительства жилья из-за последствий мирового финансового кризиса наблюдается в России, — сообщил недавно заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам, член рабочей группы «Единой России» по оказанию помощи обманутым дольщикам Александр Коган. И тут же добавил: — Однако государство не допустит ее развития». В другом месте, опять касаясь появления в России новой волны обманутых дольщиков, он сказал: «Тенденция есть. В Омске, к примеру, серьезные проблемы, по Москве пока регулируется этот вопрос подписанием дополнительных соглашений (имеются в виду компромиссные решения между сторонами — уменьшение площади квартир, доплаты и т.п. — А.М.), в Смоленске тоже сложная ситуация, в Барнауле. Уже есть новые прецеденты, люди обращаются». 

Прогнозы

В прогнозах о дальнейшей ситуации с обманутыми дольщиками недостатка нет. 

«Практически лишившись основных источников финансирования, таких как продажи и кредитование, многие девелоперские компании начали сокращение персонала и замораживание проектов. Банкротство хотя бы одного из серьезных девелоперов полностью дестимулирует спрос на первичном рынке недвижимости, а также уронит доверие покупателя к застройщикам; а впоследствии может спровоцировать попытки возврата частными инвесторами вложенных в строительство средств», — считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Иван Шульков. 

А Сергей Фролов, аналитик из «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам», объясняет: «В наиболее сложной ситуации в настоящий момент оказались граждане, которые приобрели жилье на ранних стадиях строительства незадолго до начала кризиса, — такие объекты будут замораживаться практически со 100% вероятностью. Антикризисные меры властей, такие как передача объектов для достраивания стабильным компаниям и бюджетное субсидирование, прежде всего коснутся почти завершенных проектов. Доля таковых в общем объеме жилищного строительства невелика. Например, из общего количества московских строек на рынке жилья в стадии завершения находится всего 20—25%. Положение покупателей недостроенных квартир усугубляется тем, что в случае банкротства компании-застройщика перспективы получения денежных компенсаций ничтожны. Во-первых, очевидно, что стопроцентного возмещения вложенных средств от прогоревшей фирмы ожидать не приходится. Во-вторых, если застройщик объявляет себя банкротом, создается определенная очередь погашения его задолженностей: зарплата сотрудников, налоги, крупные инвесторы и т.д. Физические лица — инвесторы, таким образом, оказываются замыкающими в этой очереди». 

Дышите воздухом

О том, чтобы законодательно защитить обманутых дольщиков, власть впервые задумалась в 2004 году, после истории с самой крупной строительной пирамидой — Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и К». После того как «Социальная инициатива» заморозила свои основные проекты, выяснилось, что пострадавшими от ее деятельности оказались 62 тысячи семей в 55 регионах. 

В недрах Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы созрел проект, направленный «на защиту прав граждан, приобретающих квартиру на стадии строительства». 30 декабря 2004 года проект стал Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Закон предписывает привлекать денежные средства граждан и юрлиц только на основании договора участия в долевом строительстве. Ключевым в этом смысле следует считать пункт 3 статьи 4: «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». 

Такое вмешательство государства в сферу частного строительного бизнеса авторы закона объясняли необходимостью пресечь деятельность широко распространенных финансово-строительных пирамид. 

Благими намерениями оказалась вымощена дорога. Строительство посредством предварительного инвестирования приносит выгоду не только строителям (и лжестроителям), но и чиновникам. 

При благосклонном молчании властей всех уровней потекло долевое строительство в обход закона №214-ФЗ. Вместо предписанного законом типового договора участия в долевом строительстве с желающими расстаться с собственными деньгами стали заключать разнообразные «договоры инвестирования», «соинвестирования», «предварительной купли-продажи» и т.п. Свободная форма таких писулек не обязывала строительного заказчика регистрировать их в госорганах, отчислять с них налоги, выплачивать дольщикам неустойки в случае нарушения сроков сдачи жилья. 

Как недавно заявил один из разработчиков закона №214-ФЗ, заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган, за 2008 год в Москве доля договоров, заключенных в соответствии с требованиями означенного закона, составила 3,3% от всего количества договоров на предварительное инвестирование нового жилья. Почти 97% соинвесторов строительства имеют реальную возможность попасть в категорию «обманутых дольщиков»! 

Кризис на дворе, возникновение протестных настроений среди «кинутых» покупателей воздуха, призыв Путина заставили группу депутатов, по сложившейся традиции выступающих в Думе по проблемам жилья, в ноябре прошлого года создать законопроект №98106-5 («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства»). 

Новый законопроект еще раз предписывает привлекать денежные средства граждан и юрлиц только на основании договора участия в долевом строительстве. В качестве меры понуждения к заключению такого договора устанавливается административный штраф в размере от 20 до 50 тысяч рублей для должностных лиц и от 500 тысяч до миллиона рублей для строительных и посреднических фирм. Причем за каждого доверчивого гражданина, раскрученного ими на покупку воздушных метров*.

Реверанс сделан и в сторону продавцов. Застройщика, действующего в рамках закона №214, предложено освободить от обложения НДС. Также предложено считать застройщиками не только арендаторов, как прежде, но и субарендаторов земельных участков, на которых производится строительство. 

Что ж, вполне нужный закон. Лучше поздно, чем никогда, урегулировать дикие нравы и серые схемы долевого строительства. Такое впечатление сохраняется у читающего законопроект ровно до последнего абзаца. А там… 

Часть 2 статьи 27 в законе №214 предложено переписать в таком виде: 

«Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона». 

214-й вступил в силу с 1 апреля 2005 года, между тем значительное количество обманутых дольщиков были обмануты в период 2001—2004 гг. Предвидя обвальное увеличение «кинутых» покупателей квартир и стремясь формально их защитить, власть хладнокровно отсекает от всякой помощи другую часть пострадавших и уже достаточно настрадавшихся. А таких, по разным оценкам, сейчас от 50 до 75%. Им власть рекомендует: дышите глубже тем воздухом, который купили. 

* По оценкам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», указанные суммы вряд ли отпугнут значительную часть девелоперов от участия в схемах, позволяющих обходить закон №214. А поймать всех, кто продолжит уклоняться от договора долевого строительства, будет весьма затруднительно. Хотя бы по той причине, что каждый девелопер по роду своей деятельности тесно связан с городскими и областными властями. 

Как становятся обманутыми дольщиками

Первая и главная беда, с которой стопроцентно сталкиваются отечественные дольщики, — нарушение сроков строительства их домов. Причем не на месяцы, а на годы. И не на год-два-три, а на пять-шесть-восемь. Специалисты девелоперской сферы объясняют это тем, что сроки сдачи дома, указанные в договоре застройщика с дольщиками, и сроки, установленные в официальных документах, выданных застройщику в местной администрации (постановление о начале строительства, разрешение на строительство), — заведомо разные сроки. Застройщик, а тем более посредник, завлекая публику, ставят в договоре с дольщиками не реальные, а более ранние сроки: дескать, строим быстро и недорого — только для вас и только сегодня. И ни при каких обстоятельствах не показывают утвержденные властями документы дольщикам. Если сроки разнятся на год-два-три, это еще ничего, скажет вам девелопер, у любого застройщика существуют неформальные связи с чиновниками по месту стройки и администрация сроки окончания строительства официально продлит. А если на пять-шесть-восемь лет, то все — пиши пропало, «кинули». Как говорится, двое сбоку — ваших нет. Двое — это сборщик денег и его «крыша» (чиновничья либо милицейская). 

Как не стать обманутым дольщиком

Семь советов

1. После прочтения всего, что здесь написано, совет может быть только один: если не хотите (с высокой долей вероятности) быть обманутыми — не участвуйте в долевом строительстве на территории России. Особенно в условиях кризиса. 

2. Если приходится рисковать, тогда еще один непреложный совет: внимательно изучите цену квадратного метра. Цена не может быть существенно ниже рыночной. 

3. Присмотритесь к фирме-застройщику. Если за ней не тянется шлейф построенных или непостроенных объектов — уже подозрительно. Мошенники, как правило, под каждый свой проект увода денег создают новую фирму. 

4. Понравился застройщик, разузнайте, единственный ли он игрок в проекте строительства «вашего» жилья. Если кроме него в проекте участвуют еще фирма-инвестор, фирма-соинвестор и т.д., т.е. 2-3-4 посредника — это должно вызвать вопросы. Вообще, постарайтесь составить некое досье на «свой» дом: начиная от анализа земельного участка (чей он, кому продан и т.д.) и заканчивая биографией и кругом общения шефа фирмы-застройщика. 

5. Когда поймете, что земля чиста, а шеф фирмы ни в чем противозаконном не замешан, все еще не подписывая никаких бумаг, убедитесь, что строительство жилья ведется строго в соответствии с законом №214-ФЗ. И деньги девелопер привлекает исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. 

6. Убедившись и все еще не подписывая никаких бумаг, потребуйте у застройщика как минимум следующие документы: свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости, разрешение на строительство, инвестиционный контракт на строительство. 

7. После получения ксерокопий всех этих документов (нет, не подписывая никаких бумаг!) посмотрите пункт 1

Александр Меленберг